从出圈的万柳少爷到法拍单价刷新北京楼市天花板，万柳书院是北京豪宅市场中的全网顶流。5 月 8 日，万柳书院再度攀上热搜，依然与法拍有关，只不过这一次的主角不是业主，而是背后的开发商中赫集团。

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近日，中国信达将一则标的金额超过 46 亿元的债权摆上了法拍货架。京东拍卖平台显示，此次债权的抵押物包括赫华恒瑞公司名下海淀区万柳书院的 75 套住宅、商业服务用房以及车位。

截至 2023 年 1 月 31 日，债权总额约 46.95 亿元，其中债权本金 37.5 亿元。中赫集团有限公司是共同债务人，中赫置地、中赫集团实际控制人周金辉及其配偶提供连带责任保证。

中国信达在拍卖资料中表示，该债权项目到期日为 2025 年 3 月，但债务人曾存在逾期等违约情形。

公告中列出了作为抵押物的 75 套住宅的楼号、单元号和房号，并表示房源状态为未售出。36 氪在住建委网站一一查询发现，75 套住宅中有 15 套在住建委网站显示已网签。有熟悉万柳书院的房产经纪人告诉 36 氪，这些住宅大多已售出并有业主入住，但处在未网签的状态。

75 套豪宅怎么办？

物以稀为贵。在二手房平台上，万柳书院常年处于无房可售的状态，法拍房市场上万柳书院的挂牌也较为罕见。2022 年以 1.09 亿元成交的一套万柳书院法拍房，经历了多达 117 轮报价，折合单价约 36.46 万元 / 平方米，刷新北京楼市成交单价的新高。

海淀区一位二手房经纪人告诉 36 氪，该社区的买家以互联网高管居多，上次经手该小区二手房成交房源还是两年前，新房几乎没有库存。

36 氪梳理发现，在抵押物清单中，至少有 2 号楼一单元 401、2 号楼一单元 501、2 号楼三单元 301、4 号楼二单元 501、5 号楼二单元 502、5 号楼三单元 502、5 号楼三单元 601、12 号楼 401 等在内的15 套房产，在住建系统网站显示为已网签状态，而非法拍公告中的 " 全部未售 "。

另一位熟悉债权抵押的业内人士称，不少开发商把现房或在建工程的权证抵押出去进行债务融资，受限于资金周转等因素无法按时解抵押，就会导致购房业主不能落实产权。

对于已网签的房产被抵押，北京京都律师事务所郑美玲律师表示，网签是购房环节的一个流程，不具有物权登记的效果。如要避免出现类似情况，业主要在第一时间申请预告登记。

广东华商律师事务所周争锋律师分析称，如开发商在办理预售许可证或申请现售时，抵押权人同意开发商出售已经抵押的商品房，在以往司法实践中，一般认为抵押权消灭，银行只能对买受人支付的购房款行使代位权。《民法典》第 406 条规定了带抵押转让的新规则，有抵押的不动产也可以办理转移登记手续，原抵押权继续有效，似乎是否定了以前的司法实践观点，也就是抵押权人允许转让不代表放弃抵押权。

万柳书院的 75 套法拍连带房产，业主方要如何维权？周争锋称，具体到看查封和签订买卖合同的时间，查封在签买卖合同，签订在后买卖合同无法对抗前面的查封。购房者提供的证据，不能达到优先保护条件的，可能出现房财两空。购房者购买了已经有查封的房子，属于自己粗心大意造成的，应承担不利的法律后果。

同时，周争锋提醒购房者发现问题以后，应该立即提出异议，可以通过诉讼手段维护自身合法权益。" 主要是举证签订正式买卖合同时间、入住时间及购房款的支付情况。所提供的证据，不能达到优先保护条件的，可能出现房财两空的情况。"

中赫集团怎么了？

万柳书院是民营地产开发商中赫集团在 2012 年以 26.3 亿元拿地开发的住宅项目，除此之外中赫集团旗下项目包括北京钓鱼台 7 号院、北纬 40 度、望京诚盈中心等。

近年来，中赫集团在北京几乎没有新增土地储备，反而跨界进入足球圈，举债投资成为北京国安足球俱乐部的大股东。

中赫置地向国安足球俱乐部合计增资总计 35.56 亿元，其中 15.56 亿元由自有资金出资，剩余 20 亿元由山东国际信托贷款提供。

2019 年，山东国际信托发起的 " 睿远 76 号集合资金信托计划 " 相关资料显示，信托资金用于向中赫置地发放信托贷款，用于向北京中赫国安足球俱乐部有限责任公司增资。增资的资金主要用于支付该俱乐部球员转会费用、球员工资等日常经营费用。

债务压力之下，2021 年 7 月，中赫置地先后两次将公司的股权质押给了山东国际信托。

企业预警通数据显示，目前中赫集团共有 5 条被执行信息，执行标的总金额为 11 亿元，其中超过 10 亿元来自北京国安。集团旗下公司中赫置地、中赫置地投资控股也都处于失信被执行人状态。

另据天眼查显示，2022 年中赫集团持有的中赫置地投资控股、北京中赫工体商业管理中心（有限合伙）、中赫技术投资控股有限公司超过 1.1 亿元股权被冻结。

此前有消息人士称，" 万柳书院被拿去抵押，是因为豪宅的货值一直在涨，而公司增量难寻。"

对于万柳书院债权资产的法拍处置计划，36 氪致电中国信达和中赫集团相关联系人，截至发稿前未得到回应。